Индивидуальный многоквартирный бардак

frontpageingressimage_cottage.jpg

С одной стороны, это благо для застройщиков, так как раза в два сократятся сроки согласований, и появится «единое окно», а не многочисленные различные инстанции, требования которых подчас противоречат друг другу, законодательству и иногда здравому смыслу. Тем не менее, есть обратная сторона медали. В качестве наиболее яркого примера можно привести ситуацию, которая нередко складывается в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на которое наше правительство возлагает немалые надежды при реализации Национального проекта «Доступное жилье». Именно поэтому, для строительства подобных домов требуется минимальное количество согласований, по сравнению с многоквартирными домами.

Застройщик, коим может являться как физическое лицо, так и юридическое, приобретает земельный участок, предназначенный под ИЖС, а иногда и «недострой–долгострой», и начинает строить… В результате из ИЖС получается многоквартирный жилой дом высотой четыре и более этажа, а иногда и дом на несколько парадных, если предприимчивый застройщик приобрел несколько участков земли, примыкающих друг к другу. С юридической точки зрения получается парадокс: на земле, предназначенной под ИЖС, вырастает многоквартирный дом. При этом про защиту прав и инвестиций лиц, покупающих квартиры в подобных домах, говорить не приходится. Продавать квартиры по договорам купли-продажи нельзя, так как нет собственности на завершенный строительством объект недвижимости. Заключать договоры долевого участия в строительстве также невозможно, в силу отсутствия проектной декларации и ряда других ограничений, наложенных Федеральным Законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». О договорах строительного подряда также речи не может быть, так как у «покупателей» нет права собственности ни на землю, ни на долю объекта незавершенного строительства.

Выдают разрешения на строительство и принимают в эксплуатацию ИЖС районные администрации. Разрешения на строительство и на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию выдает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Но реально на эти «индивидуальные многоквартирные дома» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдать не может никто. Администрация не может, так как это уже многоквартирный дом. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не может, так как не выдавала разрешение на строительство этого дома, и застройщик не сможет принести все документы, которые перечислены в статье 55 Градостроительного кодекса РФ, на основании которой и проводится ввод в эксплуатацию. А разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является единственным документом, на основании которого проводится последующая регистрация права собственности в построенном объекте.

При этом, для строительства ИЖС не требуется ни экологическая экспертиза, ни заключение СЭС (сейчас Роспотребнадзор), ни государственная экспертиза проектной документации. При строительстве многоквартирных домов до 1 января 2007 года проводилась экологическая экспертиза на стадии предпроектного проектирования, и требовалось заключение СЭС на эту же стадию. Затем такие же процедуры проходил непосредственно и рабочий проект строительства. Только после этого рабочий проект проходил государственную экспертизу, потом выдавалось разрешение на строительство и только потом, по окончании строительства и предоставлении необходимого пакета документов, можно было получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

С Нового года появилась единая государственная экспертиза проектной документации, которая для ИЖС не предусмотрена. То есть «индивидуальные многоквартирные дома» реально будут строиться совершенно бесконтрольно. Если до 1 января в суды, при возникновении вопроса о безопасности подобных объектов, представлялись отдельно заключения СЭС, экологов, пожарников и архитекторов — и это имело силу доказательств, то с Нового года должна быть некая единая экспертиза. Как в таком случае будут относиться суды к заключениям и экспертизам различных органов — непонятно. Непонятно и кто, на основании каких правовых и технических норм и каким образом подобные экспертизы будет проводить.

К сожалению, судебная практика идет по пути узаконивания подобных объектов и признания права собственности на них за застройщиком, как за собственником земельных участков. Права «покупателей» квартир в подобных домах ставятся, таким образом, под сомнение. Им остается надеяться на добропорядочность застройщиков, которые, может быть, переоформят на них собственность, за которую уже заплачены деньги.

На данный момент в Санкт-Петербурге, да и в других городах нашей родины, строится множество подобных «индивидуальных многоквартирных домов». Наиболее массовое скопление таких в Северной столице – район Коломяги. Реально эти дома бесконтрольны.

Комментарий юриста:
В силу п.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В случае неисполнения условий договора, гражданам придется в судебном порядке отстаивать свои права на жилье в соответствии с нормами гражданского законодательства и Федерального закона от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», а по какому пути пойдет судебная практика – покажет время.

Алена Мельникова