News

Особо ценные земли в обороте?

Опубликовано: 05/11/2004

Автор: Марина Ермолина

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года, провозгласила право частной собственности на землю и другие природные ресурсы (ст.36). Вместе с тем, долгое время не утихают споры о том, должны ли земля и другие природные ресурсы быть объектом купли-продажи.

Напомним, что после обсуждений Государственной Думой в 2001 году были приняты законы, разрешающие включение земельных участков в гражданский оборот – Земельный кодекс Российской Федерации, глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права на землю».


Наиболее острым оставался вопрос об обороте особо ценных земель, к числу которых законодателем отнесены земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 6 п.1 ст.1 ЗК РФ). Здесь следует отметить, что ранее земли сельхозпредприятий (совхозов, колхозов), а это, в большей части, земли сельхозназначения, в результате приватизации были разделены между работниками указанных предприятий, но до 2002 года оборот таких земель фактически был запрещен. С принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в действие 28.01.2003 г.)1, призванного урегулировать отношения владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, такой запрет был снят. В результате земельные участки (доли) в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения стало возможным сдавать в аренду и даже отчуждать.


Однако, с целью недопущения вывода таких земель из сельскохозяйственного производства (для чего, собственно говоря, они и предназначены) и, принимая во внимание ценность земли такой категории, законодатель предусмотрел механизм ее продажи третьим лицам, не являющимся сособственниками. Так, согласно требованию закона, лицо, не являющееся сособственником земель, может приобрести земельную долю (участок) только после того, как от приобретения отказались сособственники, субъект РФ либо орган местного самоуправления (с учетом преимущественного права покупки указанных долей, предусмотренного ст.12 вышеназванного Закона).


Идея законодателя понятна: такой порядок введен для того, чтобы исключить отчуждение земельных участков помимо воли субъекта Федерации. Однако близорукость законодателя или незнание российской действительности свело на «нет» соответствующую норму закона.

d9a5c2d3b6296813539e4b58fa6cd07b.jpeg

Поясним: с земельными участками сельхозназначения произошла такая же история, как с недвижимым имуществом собственников комнат в коммунальных квартирах. Криминальные истории с фиктивными прописками, обменами, браками широко известны с момента принятия Гражданского кодекса РФ. Тем более удивительно, что, разрабатывая норму, ограничивающую возмездное отчуждение земельной доли сособственника, законодатель ни слова не сказал о порядке безвозмездного отчуждения данной доли. Этим он предоставил не совсем чистым на руку лицам право свободно приобретать сколь угодно большие земельные участки, минуя предусмотренный законом порядок возмездного приобретения земельных долей, посредством заключения безвозмездного договора дарения. Крайне важно, что в случае такого рода «дарения» соблюдение порядка уведомления сособственников не требуется.



Подобный способ «безвозмездного приобретения» земель сельскохозяйственного назначения первоначально успешно апробирован в одних (Московской области), а теперь получил широкое применение и в других регионах (Ленинградской области).


Обычно такие истории начинаются с предложения руководителю сельскохозяйственного предприятия, находящегося в преддверии банкротства, инвестировать денежные средства в развитие сельхозпредприятия. В обеспечение гарантий инвестиций юристы инвесторов требуют полного контроля над имуществом, имеющим ценность. В то же время единственное имущество, имеющееся у предприятия – земли сельскохозяйственного назначения, поделенные на множество долей сособственников.


После того, как принципиальное согласие руководителя получено, сам руководитель или его доверенное лицо, одновременно являющееся одним из владельцев земельной доли в данном предприятии, дарит (что, собственно говоря, не запрещено законом) свою земельную долю одному из лиц, входящих в состав инвестиционной компании. Затем данная сделка в установленном законом порядке проходит государственную регистрацию, и новый собственник небольшой земельной доли… объявляет о покупке земельных долей сособственников.


Объектом такого рода инвестиций обычно выступают сельхозпредприятия, находящиеся на грани банкротства, многочисленные сособственники, не получающие длительное время никаких доходов от владения своей долей. И совершенно очевидно, что они рады продать свою долю за предложенную сумму.


В результате в руках одного сособственника концентрируются огромные земельные участки сельскохозяйственного назначения. Казалось бы, такое положение дел можно приветствовать, однако, если не знаешь дальнейшего развития событий. На самом же деле, пока шли мероприятия по фактической скупке этих долей, об инвестициях и возрождении сельскохозяйственного предприятия инвесторы забывают, так как экономически выгодно на землях сельскохозяйственного назначения строить модные нынче коттеджи для «новых русских». Однако для того, чтобы начать строительство на данных участках, требуется перевод земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию (что, впрочем, законом допускается – подп.4 п.1 ст.8 ЗК РФ и находится в компетенции органа государственной власти субъекта РФ). С этой целью из земельного участка сельхозназначения выделяется земельный участок необходимой площади, расположенный в непосредственной близости от населенного пункта, в правительство субъекта направляются «ходоки», которые обосновывают переводы небольшого участка земли под земли поселений. Учитывая стоимость земель под объекты недвижимости на черном рынке, найти чиновника, который «поможет» в решении данного вопроса, не составляет никакого труда…


Здесь следует учесть и то обстоятельство, что в ближайшее время вступает в силу новый Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которым предусматривается создание муниципальных образований с администрациями, наделенными полномочиями по решению таких вопросов. Таким образом, перевод земель, сконцентрированных сейчас в одних руках, получит широкое применение.


Юридически же в момент, когда все необходимые документы о переводе земельных участков из земель сельхозназначения в иные категории оформлены, налицо если не состав уголовно наказуемого деяния – мошенничества (ст.159 УК РФ), то все признаки притворной сделки, понятие которой содержится в ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Установление уголовной наказуемости деяния находится в компетенции правоохранительных органов, в то время как признание притворных сделок недействительными осуществляется в судебном порядке по инициативе заинтересованного лица (в данном случае субъекта РФ).


Казалось бы, из-за небольшой оплошности законодателя российское государство рискует остаться без особо ценных пахотных земель и так необходимой нам отечественной сельскохозяйственной продукции.


Представляется, что спасти данную ситуацию можно всего одной незамедлительной поправкой закона: решить вопрос о запрещении безвозмездного отчуждения земли или предусмотреть для безвозмездного отчуждения такой же порядок, как и для возмездного.


Примечания:

1) Нормы Закона не распространяются на участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки под зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных участков регулируется ЗК РФ. Назад